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    Landlord and Tenant Dispute 屋主與租客糾紛

    Landlord and Tenant Dispute 屋主與租客糾紛
    landlord and tenant disputes 屋主與租客糾紛
     
    eviction action against defaulted tenant 對付違約租客的驅趕行動
     
    Tenancy agreement drafting 租約書寫 
     
    demand for outstanding rental 追討租金
     
    demand for double rental 追討雙倍租金

    Legal Knowledge Sharing:
     
    《租約:你需要懂得細節》
    租約(Tenancy) 對很多人來說一點都不陌生。有些人甚至會認為,租賃合同(tenancy agreement) 是很“standard”的,條款都是大同小異。就因為對租賃合同有此刻板的看法,往往就會草草了事。很多時候,在沒有真正了解合同里含有的條款之前,就這樣簽了合同。直到遇上某些問題,參考了當初簽好的合同后才發現原來相關的條款比較傾向于對方或是不明確。為了避免發生類似的情況,在決定與他人建立租憑協議之前,務必注意合同的內容,由其是以下一些較重要的細節。
    首先,要確認與租約有關的產業是被分類為什么用途。假設你是需要租下一個產業是用于經營生意,那么就需要一個商業用途的產業。
    租期也是另一個重要的細節。依據國家土地法典,租約的租期是不超過三年。如果超過了這租期,就不是”Tenancy”,而是“lease”。它們較明顯的區別是前者無需向土地局注冊,后者需要。另一個區別是如果屋主把產業轉讓給新的買主,產業其實還租給租客是買主不知情的事,買主有權利選擇不繼續現有的租約(Tenancy)。相反的,如果是 lease, 買主是不能選擇不理會lease的存在。
    既然談到了租期,那么另一個相關的細節就是續約。首先,需要確定合同里有續約條款。如果有,要注意續約的事宜包括續約期;租金的金額和附加條件。
    另外一個重要的條款是關于屋主的權利把產業給出售。如果合同里有相關的條款,身為租客應該要注意的細節包括屋主需要事先給予租客多久的通知;租客有沒有優先權購買此產業。假設你不希望租了某產業作為生意用途后,屋主能在租期未滿之前應用出售產業的條款,那么在還答應這租憑之前,爭取屋主的同意不會在租期進行中應用出售權,然后把這共識納入在合同里。
    提早解約也是一個租約合同里重要的條款。假設是兩年的租約,租客卻選擇一年租期完畢后,提早解約,屋主是否賦予追究權利就得參考相關條款。條款一般會闡明屋主可以沒收第抵押金;追討未到期的租期的租金等等。
    當然,兩者可以在還未簽合同前,自由談判提早解約的條件。最重要的是,這些談好的條件,被納入合同里。
    各方在租約合同注明的義務也是重要的細節。比如準時付租金;水和電費等等都是租客不可缺的義務。如果像現今的情況發生(因疫情蔓延而引起行動管制),導致擬定的義務無法執行,有一個以”force majeure”主的條款(若有)可以被應用來爭取免于執行義務和承擔責任的保護。這條款主要用于因一些無法控制或預測的情況發生導致合同列明的義務無法被執行和達成。關于現今的情況,這條款是比較可以應用于商業租約多于住宅租約。無論如何,假設租客要應用這條款,屋主提出抗議,這樣的問題得由法庭調解。
    如果租客沒有依照指定的時間付租金給屋主,那么有關的條款將會起作用。雖然嚴格來說,這會構成違約,屋主有權利依據相關條款采取行動(比如終止租約;沒收租約押金等等),屋主還是需要在采取這些行動之前,以書面方式向租客追討租金。如果租客還是沒有付租金,屋主就發給租客書面通知,清楚說明,因租客沒有付租金,所以構成違約。因此,屋主會采取行動。
    另一種情況,如果租期已滿,沒有續約,屋主也給租客發了書面要求,而租客卻不肯把產業歸還給屋主,這是一個明顯違約的情況。屋主需通過法庭,訴求驅趕租客的法庭令以外,也有權利追討為償還的租金;和雙倍的租金金額。但是,屋主是不鼓勵采取自助措施(比如還鎖頭;中斷電流和水源等等)或是強行將租客趕走。原因除了有關法律闡明屋主是需要獲得法庭令來執行這些行動外,在沒有此令下采取自助措施,可能會被租客反告屋主侵入。聽起來很荒謬,但是確實有類似的案例。
    切記,不要忽視租約合同里的條款。也許我們無法完全避開爭議情況發生,至少在發生爭議時侯,合同僅有的條款可以給予適當的保障。


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